Недвижимость

Юристы: от недобросовестных арендодателей проще защититься заранее

Нередко при аренде коммерческих помещений возникают спорные ситуации, но особенно досадны те из них, которые сопряжены с незаключением долгожданного договора. Пожалуй, многим из наших читателей знакома ситуация, когда переговоры отнимают драгоценное время и заканчиваются ничем – выясняется, что другая сторона предпочла другого контрагента, с которым вела параллельные переговоры. Не стоит расстраиваться – во многих случаях потери можно полностью или частично компенсировать согласно статье 434.1 ГК РФ. Правда, это потребует год-полтора времени и доказательной базы…

Важно помнить, что это произойдёт только при условии, что были соблюдены правила проведения переговоров по аренде недвижимости. О том, что это за правила, рассказали юристы компании БАЙТЕН БУРХАРДТ на бизнес-завтраке “Актуальные правовые вопросы аренды недвижимости”. “В 50% случаев суды не удовлетворяют такие иски, – говорят они. – Причиной является то, что те, кто спорят, совершают ошибки, мешающие им получить возмещение”.

Ошибки чаще возникают не в ходе судебного процесса, а ещё в самом начале переговоров, и их можно избежать. Например, потребовав от арендодателя документы, подтверждающие полномочия переговорщика – слова и письма человека без полномочий не являются доказательством для суда. Известно, что многие арендодатели ведут переговоры, будучи реальными хозяевами своего семейного бизнеса, а генеральным директором является формальное лицо, приезжающее только на подписание договора. Такова российская действительность. Но нужно стараться застраховаться от последствий и потребовать доверенность для переговорщика.

Есть и другое решение – заключение предварительного соглашения (согласия) о порядке ведения переговоров.  Такого рода страховку БАЙТЕН БУРХАРДТ относит к разряду “гигиенических требований”, и очень рекомендует их придерживаться для минимизации рисков. По возможности. Если же переговоры затянулись, имеет смысл направить оферту – это станет сигналом серьёзности намерений и серьёзным подспорьем для возможного судебного процесса.

Ещё одна нелишняя предосторожность – проверить репутацию арендодателя по судебным делам и открытым источникам: не стоит связываться с теми, кто уже зарекомендовал себя как недобросовестный арендодатель.

Добросовестность – это важнейшее требование к обеим сторонам переговоров, которое нашло отражение и в законодательстве, и в позиции судей. В целом суды стремятся сохранять баланс интересов сторон, и при этом очерчивают рамки недобросовестности. Толкование 434-й статьи показывает, что само по себе прекращение переговоров без мотивов не может быть признаком недобросовестности, но суд попросит ответчика в таких ситуациях доказать свою добросовестность. Суды понимают, что стороны придерживаются коммерческой логики, поэтому факт ведения параллельных переговоров не является признаком недобросовестности, а вот если партнёры сформировали  у Вас ощущение эксклюзивности, например – недобросовестность можно доказать.

Если суд увидит недобросовестность другой стороны, то пострадавший арендатор окажется на полпути к возмещению своих требований. В этом случае появится возможность выставить ему счёт за убытки и требование возместить расходы на юристов, неустойку (в среднем 12-92%), упущенную прибыль. При этом убытки должны быть доказанными и реальными, а не умозрительными или вероятностными. Как показывает судебная практика, условно-постоянные расходы не будут возмещены, а иск об упущенной выгоде потребует доказательств реальной возможности получения доходов. Если же Вы хорошо подготовились и идёте к судье во всеоружии, обосновав все свои требования – не сомневайтесь, победа будет за Вами, и незаключение договора будет Вам компенсировано.

Добавьте «Э Вести» в свои избранные источники
Yandex-News