Экономика

В ближайшее время нас ждёт новая волна «обманутых дольщиков»

В ближайшее время нас ждёт новая волна «обманутых дольщиков»

4 августа 2017 года на бизнес-бранче газеты Коммерсантъ состоялся интересный разговор между представителями Федеральной и Подмосковной власти, строителями и СМИ, который затронул две главные темы: последствия законодательных изменений для отрасли; состояние и перспективы развития Подмосковья.

 

Законопроект о защите дольщиков. Мнение властей.

Директор департамента жилищной политики Минстроя России Ольга Корниенко рассказала, что проект федерального закона № 139186-7 полностью изменит рынок долевого жилищного строительства и защитит интересы непрофессиональных инвесторов – участников долевого строительства (дольщиков).

В первую очередь под «крылом» государства и при 100% его участии создается Компенсационный фонд, который в случае банкротства строительной компании будет выплачивать компенсацию дольщикам или завершать строительство. Для полной прозрачности управления и финансирования он будет организован в форме публично-правовой компании.

Во-вторых, создается единая информационная система жилищного строительства, которая содержит данные о застройщиках и объектах строительства. Это делает рынок прозрачным для покупателей жилья.

В третьих, с 01.07.2018 года вводятся критерии, которым должен соответствовать застройщик:

  • размер собственных средств застройщика должен быть не менее 10% от планируемой стоимости строительства многоквартирного дома, которые должны быть внесены на счет в уполномоченном банке.
  • доля операционных расходов должна быть не более 10% от общей стоимости строительства.
  • в Компенсационный фонд должен быть сделан взнос в размере 1.2% от стоимости строительства.

Вместе с тем, заметила Ольга Валерьевна Корниенко, говорить о том, что закон установил барьеры для участников рынка нельзя, так как новые правила распространяются лишь на отдельные инструменты привлечения средств.

Андрей Куприянов, первый замминистра Строительного комплекса Московской области, добавил, что новый законопроект разработан потому, что другие меры не работали – не было ни одного случая, когда бы страховая компания выплатила компенсацию при банкротстве застройщика.

По словам Андрея Викторовича, статистика показывает, что новые требования к застройщикам не мешают рынку. Так, с 01 января 2017 года, когда вступили в силу новые требования (поправки к 214-ФЗ), Московской областью было выдано 140 положительных заключений на 2.5 млн. м2 жилья, что на 15% больше, чем за аналогичный период 2016 года.

 

Законопроект о защите дольщиков. Мнение строителей.

По мнению представителей строительного рынка, и с существующим федеральным законом 214 нет проблем, когда региональные власти занимаются темой строительства. Как заметил Дмитрий Котровский, партнер Химки Групп, есть примеры регионов, которые, будучи на первом месте по количеству обманутых дольщиков, быстро переходил на 7-ю строчку, когда администрация договорилась с надежными строителями. Вместе с тем он задается вопросами почему:

  • Новые условия по сути требуют заморозить 10% средств застройщика, отказавшись от процентов с них.
  • Многие траты запрещены к отнесению на расходы по строительству.
  • Можно работать только с 9 уполномоченными банками, где гарантия, что их не постигнет судьба «Югра Банк»?
  • Чем обоснован размер взноса в 1.2% в Компенсационный фонд?

Ему вторит Валерий Мищенко, председатель совета директоров Kaskad Family, говоря о том, что после принятия 214 закона застройщики находятся не под управлением Минстроя, а Центробанка. ЦБ может остановить стройку в любой момент, заблокировав платежи. Так как нет критериев нецелевых платежей по строительству. Поэтому теперь Компенсационный фонд для строительной отрасли – это как Агентство по страхованию вкладов для банков.

Александр Хрусталёв, председатель совета директоров НДВ Групп, в свою очередь жалуется на прессинг фискальных органов из-за несовершенства законодательства. Мешают работать и старые 1940-х годов строительные нормативы. Но главное – в законе не учтены интересы застройщиков, а ведь нередки случаи недобросовестности муниципальных властей, когда они не вовремя подвели сети, известны случаи шантажа дольщиками, когда они намеренно затягивают прием объекта.

Участниками рынка отмечается также опасность тотальной типовой застройки, ведь в новые требования хорошо вписываются только крупные комбинаты со стандартными проектами. Добросовестные строители с незапятнанной историей, специализирующиеся на нетиповой застройке, за которою рублем голосует покупатель, не проходя по критериям, не могут привлекать деньги дольщиков. Существование угрозы типовой застройки подтверждает и Александра Кузьмина из Главного управления архитектуры и градостроительства МО, отмечая, что это существенно снижает качество жилой среды в таких районах.

 

Перспективы развития Подмосковья

Дмитрий Волошин, глава Химок, рассказал, что весь регион сейчас развивается согласно стратегии «Повышения качества жизни», которую выдвинул Губернатор Московской области Андрей Юрьевич Воробьев. В Химках сейчас проживает 244 тысяч человек, безработица всего 1.9% и есть серьезный профицит рабочих мест. О хорошем инвестиционном климате города говорит статистика, где за 3 года открылось 9’000 новых компаний, из них 61% – это индивидуальные предприниматели.

В градостроительной сфере руководство Химок изучает зарубежный опыт. Например, в Копенгагене один из скверов получил титул самого лучшего. Туда выехала делегация Химок, посмотрела и приняла решение сделать в этом году 10 скверов ничуть не хуже, чем у датчан – с датчиками света, беспроводным интернетом, светодиодной подсветкой деревьев и зарядками для телефонов. И все это будет сделано не за счет городского бюджета, а на средства инвесторов.

Глава Urban Group и президент Ассоциации застройщиков МО Андрей Пучков рассказал, что в течение последнего года отмечен новый потребительский тренд, когда люди чаще спрашивают индивидуальные варианты застройки, меньше смотрят только на цену. В этой ситуации Московская область имеет ряд преимуществ перед столицей:

  • В Москве только 22% жителей имеют доступ к зеленым массивам, в Подмосковье – 60% (на уровне лучших мировых показателей)
  • В Москве малая высотность – это только 3% зданий, а в области – 30%, плюс еще 30% -средняя этажность.

Правительство области стимулирует и строительство коммерческой недвижимости. Главные критерии здесь – новые рабочие места и уплата налогов в местный бюджет. В помощь застройщикам создана база пространственных данных, где видны все особенности участков застройки. В 2015 году в области было введено 4.6 млн. м2, в 2016 – 4.7 млн м2, в 2017 доля коммерческой недвижимости продолжает расти. Все это дает рабочие места, повышает привлекательность жилья.

Вместе с тем Дмитрий Котровский считает, что в ближайшее время нас ждёт новая волна «обманутых дольщиков», ведь если посмотреть статистику строительства и продаж недвижимости, то налицо превышение предложения над спросом: в 2015 построили 79 млн. м2, а продали 31 млн. м2, в 2016 – ввели 84, а продали – 34 млн м2 и большая доля объемов – это Московская область.