Строительный рынок – это 6% внутреннего валового продукта России. Сегодня он претерпевает изменения, которые отразятся на жизни множества россиян. Правительство постоянно говорит об обновлениях в создании комфортной среды проживания, о реновации жилищного фонда, о защите дольщиков, и о том, что правила строительства продолжат меняться.
Как это отразится на строительном рынке России? Каково сегодня тем, кто строит нам дороги, места работы и жильё?
Об этом читателям культурно-политического журнала «Э-Вести» расскажет Николай Алексеенко, Генеральный директор РАСК (Рейтинговое агентство строительного комплекса). Прогнозы развития строительного рынка и оценка состояния строительных компаний — это специализация РАСКа.
ЭВ: Николай, какие тренды Вы видите на российском строительном рынке, и что с ним будет, по Вашим прогнозам, в ближайшие годы?
Алексеенко Н.: В данном вопросе стоит разграничивать, что является краткосрочным трендом, а что – долгосрочным. Сейчас на рынке наблюдаются структурные преобразования, и в данном случае тот кризис, который настиг страну в последние два года, послужил лишь некоторым катализатором к ним.
Рынок девелопмента традиционно отличается длинным производственным процессом. Таким образом, только сейчас, в 2017 году, мы наблюдаем падение объемов ввода жилья, — это как раз те проекты, которые стартовали в 2014-2015 годах. И в данном случае наблюдается первый краткосрочный тренд – снижение объемов ввода. По нашим прогнозам, восстановление рынка возможно только ближе к 2019 году.
В связи с первым трендом наблюдается и второй, но уже долгосрочный: переход от концепции «лучше больше» к концепции «лучше качественнее». При этом во многом данная тенденция продиктована резким изменением предпочтений людей. И это справедливо. В условиях снижения реально располагаемых доходов, население очень тщательно подходит к вопросам приобретения жилья: сейчас людям нужны не просто строительные коробки, а благоустроенная территория, развитая транспортная система, комфортная окружающая среда и так далее. Сейчас важную роль играет такое модное понятие, как урбанистика.
Третий тренд как раз связан с уменьшением числа компаний на рынке, а также увеличением сделок слияний-поглощений. Причем данный тренд мы рассматриваем как относительно краткосрочный – к 2019 году число игроков на рынке должно уже стабилизироваться.
Однако на его фоне мы ожидаем формирование другой долгосрочной тенденции. В связи с проводимой реформой законодательства о долевом строительстве в том виде, в которой она представлена на сегодняшний день, часть застройщиков примут решение отказаться от средств дольщиков. Во многом новые требования к деятельности девелоперов потребуют от них соблюдения широкого перечня условий, которые непосредственно приведут к расширению штата сотрудников, отказу от некоторых финансовых инструментов и так далее. И это не говоря о полной прозрачности, отчетности перед государственными органами, и многом другом. Если раньше деньги дольщиков являлись для застройщиков «дешевыми деньгами», то с принятием нового закона они хоть и остаются де-юре «дешевыми», но де-факто оказывается, что девелоперу придется многим пожертвовать ради долевого рынка. В связи с этим мы ожидаем в долгосрочной перспективе увеличение числа уже готовых новых объектов и частичное замещение им рынка долевого строительства.
ЭВ: Сегодня на рынке наблюдается большое количество банкротств девелоперов, с чем Вы это связываете?
Алексеенко Н.: Да, за год их число сократилось с 5,5 до 4,2 тысяч. Снижение спроса, ужесточение требований заставляют застройщиков задумываться о целесообразности ведения бизнеса именно на уровне девелопера. Наибольшая часть закончила начатые ранее проекты, приняв решение либо сменить вид деятельности, либо на неопределенное время заморозить запуски новых проектов в ожидании более благоприятной макроэкономической среды и устойчивой законодательной базы.
ЭВ: Кто выиграет из игроков в текущих условиях?
Алексеенко Н.: Любые макроэкономические, законодательные и иные изменения в первую очередь ударяют по относительно малым и средним компаниям, у которых отсутствует определенный запас прочности.
Более-менее крупные игроки могут относительно безболезненно переждать период спада, а также имеют ресурсы для изменения бизнес-моделей согласно новым требованиям законодательства. Немаловажным фактором является и качество оценки со стороны застройщика каждого своего объекта. Выигрывают те застройщики, которые предлагают интересные проекты, в которых учитываются пожелания потенциальных жителей к окружающей среде, уровню инфраструктуры и так далее.
ЭВ: Какие точки роста на рынке Вы видите?
Алексеенко Н.: Говорить о конкретных точках роста на рынке по большому счету бессмысленно. Специфика строительного сектора такова, что он практически полностью нацелен на внутренний рынок, без экспортной составляющей. В таком случае более правильно говорить о точках роста в целом экономики страны: создании рабочих мест, притоке инвестиций в страну, повышении благосостояния населения и так далее.
Конечно, снижение ипотечных ставок является мощным драйвером рынка, но без платежеспособного спроса он не сможет дать полноценного эффекта. Какая разница, какой уровень ставок, если у людей кончаются сбережения, а реальные доходы падают? В этом заключается основной нюанс.
Если посмотреть на весь строительный рынок, не только на девелопмент, то там мы увидим, что драйвером роста послужил государственный заказ. Объем контрактов, заключенных в первом полугодии, увеличился на 15% к аналогичному периоду прошлого года, и составил 2,17 трлн рублей против 1,89 трлн рублей годом ранее. Как следствие – впервые за 14 кварталов прекратилось падение объемов работ в строительстве.
В свою очередь, применение инструмента стимулирования отрасли за счет государственного заказа непосредственно к девелопменту мы сможем пронаблюдать совсем скоро – стартует московская программа реновации.
