Новости рынков

Лидер: одна ипотека не сможет обеспечить рынок недвижимости

FSK Lider

Финансово-строительная компания «Лидер» (ФСК «Лидер») – одна из десяти крупнейших компаний России. Она работает во всех сегментах недвижимости, начиная от строительства частных домов по индивидуальным проектам до возведения масштабных многоквартирных проектов на нужды различных городов страны.

Широкий спектр успешно выполненных задач делает ФСК «Лидер» ценным экспертом для наших читателей, и именно к нему культурно-политический журнал «Э-Вести» адресовал свои вопросы по перспективам развития рынка недвижимости в ближайшие годы. Наш собеседник – директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов.

директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов
директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов

ЭВ: Сегодня правительство существенно меняет законодательство, использует финансовые рычаги. Какие основные изменения ждут рынок недвижимости в ближайшие 3-5 лет?

Брызгалов П.: Рынок недвижимости находится в стабильном состоянии на протяжении последних двух лет. Во многом этого удалось достичь благодаря мерам, которые своевременно  были предприняты государством, и благодаря которым многим девелоперам удалось избежать кризисных явлений.

Однако, в настоящее время можно отметить несколько разнонаправленных тенденций. С одной стороны, развивается рынок ипотеки – кредиты на приобретение жилья благодаря низким ипотечным ставкам становятся доступнее для большего количества граждан. Во многом благодаря этому, объем спроса, а, соответственно, и предложения не падает, но и не растет. То, что возводится, потребляется рынком.

С другой стороны, для того, чтобы поддержать необходимый уровень спроса, застройщики сегодня работают на пределе маржинальности, поэтому падения цен ждать не стоит. Скорее, наоборот, средняя стоимость квадратного метра может несколько вырасти. В том числе и за счет того, что, например, в московском регионе, спрос постепенно смещается из области в столицу, где квартиры стоят дороже.

Я думаю, что в таком состоянии условного баланса мы будем прибывать еще ближайшие пару лет.

Если говорить в целом, то рынок недвижимости, в особенности рынок новостроек, зависит непосредственно от состояния экономики страны. Поэтому от того, как будет развиваться экономика, будет зависеть и состояние рынка недвижимости.

ЭВ: В последнее время на рынке недвижимости замечен тренд консолидации, и много банкротств. Будет ли этот тренд продолжаться в ближайшие годы или всё же конкуренция на рынке – это осознанная необходимость?

Брызгалов П.: Укрупнение игроков рынка недвижимости с учетом внедрения новых законодательных инициатив неизбежно. Этот процесс уже начался в прошлом году. И в дальнейшем, в перспективе ближайших лет, нас ждет еще не одно слияние и поглощение.

Полезно ли это для рынка? На мой взгляд, да. Укрупнение игроков говорит взрослении рынка, о начале перехода в зрелое состояние. Это принесет более прозрачную конкуренцию не только по цене, но и по качеству, это переход на новый уровень качества клиентского сервиса, это новый уровень надежности компаний застройщиков.

Сегодня происходит своеобразное очищение рынка от слабых игроков, которые в новых жестких условиях могут не выдержать конкуренции с более сильными – рынок стремиться к формированию двух-трех мэйджеров, которые будут определять дальнейшее развитие рынка. Конечно, безболезненно такие процессы проходить не могут. Но надо понимать, что укрупняясь, компании избавляют рынок и от потенциальных обманутых дольщиков.

ЭВ: В последнее время ВШЭ увидела признаки оздоровления рынка – растёт производство стройматериалов. Но некоторые эксперты связывают это, скажем, конкретно с реновацией. Означает ли это что-либо с Вашей точки зрения?

Брызгалов П.: Реновация по факту еще не началась и связывать рост производства стройматериалов с этим процессом не совсем корректно. Скорее, рост можно объяснить тем, что сегодня застройщики используют отечественную продукцию для строительства домов – это результат программы импортозамещения.

ЭВ: Правительство стремится развивать новые технологии. В частности, переводит свои котельные на энергоэффективные технологии. Говорится о том, что именно энергоэффективность – это выгодно бизнесу, потому что “отбивается”, но он за неё не готов платить, потому что это вернётся уже при эксплуатации. Всё-таки, что можно ждать в части новых технологий?

Брызгалов П.: Сегодня практически все застройщики так или иначе применяют энергоэффективные технологии. Это прописано в строительных нормах и правилах.

В использовании энергоэффективных технологий заинтересованы все, в первую очередь сами застройщики. Ведь потребителю сегодня есть из чего выбрать и он, при прочих равных, безусловно, отдаст предпочтение современному продукту, в котором предусмотрены энергоэффективные технологии.

Покупатели обращают внимание на то, как дом утеплен, какие окна в новой квартире  предлагает им застройщик. Даже лампочки в местах общего пользования сегодня должны быть энергоэффективными – светодиодными. Ведь все это позволит в дальнейшем владельцу квартиры сократить расходы на содержание жилья.

Кроме того, многие компании активно внедряют прогрессивные BIM технологии, которые позволяют комплексно управлять строительным процессом: начиная от проектирования, заканчивая эксплуатацией здания.

ЭВ: Некоторые эксперты говорят о том, что на строительном рынке будут падать цены, и ставки на ипотеку. Вы с этим согласны?

Брызгалов П.: Не стоит ожидать падения стоимости квадратного метра. Да и снижение ипотечной ставки  по законам рынка не приведет к снижению цены. Наоборот, ипотека – драйвер спроса. Поэтому низкая ипотечная ставка если не увеличит спрос, то как минимум будет его поддерживать, а это в конечном итоге приведет к росту стоимости квадратного метра.

ЭВ: Когда и при каких условиях строительный рынок вырастет? Этого многие так ждут!!!

Брызгалов П.: Как я уже сказал, ипотека – драйвер спроса. Однако, полагаться только на нее девелоперам не стоит. Даже при условно невысокой ставке, обеспечить высокий спрос на квартиры, а, следовательно, рост рынка ипотека не сможет.

Рынок недвижимости в значительной степени зависит от экономической ситуации в стране. Если экономика будет на подъеме и граждане без сомнений и опасений смогут приобретать недвижимость не только для себя, но и в инвестиционных целях, вот тогда и можно будет говорить о росте рынка  недвижимости.