Купить квартиру: идеальное время и место

205’200 квартир общей площадью 13.1 млн. м2 было построено в России в первом квартале 2017 года. По данным Росстата, это 15.8% меньше, чем за аналогичный период 2016 года. Спад строительства квартир в Москве составил – 59%! Все это отличные новости, для тех, кто покупает квартиру – цены падают, скидки и сроки рассрочки растут.

«Квартира» вошла в русский язык в 17 веке. Это были времена правления трёх царей – Бориса Годунова, первого из династии Романовых – Михаила, и Петра Первого. Слово квартира было заимствовано на Западе (в старопольском языке — kvartera, в старофранцузском и немецком – quartier, в голландском – kwartier) и связано с войной и военными. Вернее с местом расположения воинской части будь то на войне или в мирное время, а также обязанностью мирных жителей обеспечивать войска жильём.

Но времена те миновали, и квартира теперь для нас это просто уютное «гнездышко», состоящее из одной или нескольких комнат с отдельным входом и подсобными помещениями (кухня, санузел, коридоры и пр.). Как и раньше так и сейчас можно купить квартиру или снять квартиру.

Продажа квартир

Сейчас, возможно, самое выгодное время для покупки квартиры – на рынке пока переизбыток предложения (только в Москве 40 тысяч непроданных квартир площадью почти 3 млн. м2), цены упали (за 2016 год цены упали на 10%).

Какие квартиры сейчас самые распространенные на рынке? Судя по объявлениям это:

1-комнатная квартира – 34% предложений
2-комнатная квартира – 35%
3-комнатная квартира – 23%

Кроме этого в 4% случаях предлагают 4-х комнатный вариант и 3% — студии. Оставшийся 1% приходится на многокомнатные варианты 4-6-7-8-9 и более комнат.

Студия – когда кухня и единственная жилая комната объединены. Санузел, конечно, по санитарным нормам отдельный.

Другой вид деления жилья это:

квартиры в новостройках – покупаете жилье «без истории»;
квартиры вторичное жилье – у которых уже был хозяин.

Квартиры (вторичное жилье)

Это обычно недорогие квартиры и более распространенные (80% рынка). Еще одним плюсом является то, что в 2016 году 86% таких квартир в Москве продавалось со средней скидкой 9%. То есть, ведите переговоры, торгуйтесь, лучше, если вы потратите сэкономленные деньги на переезд и ремонт квартиры, который обязательно потребуется.

При покупке вторичной квартиры юристы советуют тщательно проверять документы подтверждающие право собственности, продавца и историю квартиры.

Право собственности подтверждают: свидетельство о наследстве, документ о приватизации, договор купли/дарения или решение суда. В них не должно быть подчисток, а исправления должны быть заверены всеми сторонами соглашения и скреплены печатью и подписью нотариуса. Внимание также надо уделить условиям, не соблюдение которых ведет к расторжению (чтобы не получилось, что нынешний владелец не выполнил какое-то условие, и квартира возвращается к предыдущему хозяину).
Проверьте также паспорт владельца квартиры – номера страниц, размер, цвет, проверьте, действителен ли он (на сайте МВД). Если вы действуете через доверенное лицо владельца – это создает дополнительные риски, так как надо проверять его полномочия. Еще один момент – дееспособность продавца, которая должна быть подтверждена справками из наркологического и психоневрологического диспансера.
Документы БТИ дадут вам возможность убедиться, что в квартире не было перепланировок несогласованных с соответствующими органами.
Нужно быть предельно внимательным, если квартира в собственности у несовершеннолетнего. Согласие должны дать не только родители, но и органы опеки.
Историю квартиры Вы можете почерпнуть из выписки ЕГРП. Сравните ее с рассказом владельца. Особое внимание на наличие детей-сирот, отбывающих срок заключения и на наличие развода у собственников. Попросите расширенную выписку из домовой книги, чтобы убедится, что в квартире нет безвестно отсутствующих прописанных лиц, которые могут внезапно вернуться и оспорить права. Частая смена владельцев квартиры – это тоже сигнал повышенного риска.

Впрочем, при покупке квартиры в новостройке также необходимо внимательно отнестись к изучению документов.

Квартиры без посредников

Если вы планируете приобрести квартиру в новостройке, вас тоже ждут хорошие новости. На первичном рынке также присутствует избыток предложений. Кроме того, в 2016 году только в Москве застройщики получили разрешения на строительство еще 9 млн. м2 жилья, что будет стимулировать дальнейшее снижение стоимости.

Одним из оптимальных вариантов покупки квартиры является договор долевого строительства, когда вы становитесь членом жилищного кооператива. Обязательно прочтите устав и график платежей. Если это предварительный договор, в нем должно быть четко прописано, по нему ли Вы будете платить. Юристы пишут, что вариант оплаты по векселю вас вряд ли защитит.

Еще один вариант – покупать квартиру у застройщика напрямую. Здесь несколько выгодных для покупки квартиры моментов:

Вы не платите лишних комиссионных;
Вам не надо собирать кипу документов для банка;
87% московских застройщиков предлагают рассрочку (от стандартных 2-3 месяцев до 7 лет);

Убедитесь только, что девелопер имеет право на строительство, и что именно с ним вы подписывает договор. С помощью выписки ЕГРЮЛ убедитесь, что человек, подписывающий договор, имеет на это право.

Помимо этого, застройщик должен представить документы на право владения землей и целевое назначение участка.

Все что касается документов, возможно, вам имеет смысл взять консультацию у хорошего юриста, чтобы сделка прошла максимально безопасно.

В каком районе выбрать квартиру?

В феврале 2017 вышло очень полезное исследование Яндекс «Москва для жизни и развлечений», в котором он собрал данные о «шаговой доступности» заведений, необходимых для нормальной жизни и развлечений – метро, магазинов, школ, детских садов, аптек, кафе, ресторанов, кинотеатров и прочее.

Москва с точки зрения доступности инфраструктуры для жизни. Данные: Яндекс

Как оказалось 83% жилой территории обладает всей необходимой инфраструктурой для повседневной жизни. Однако в 46% районов не хватает развлекательных заведений – театров, музеев и кинотеатров. Идеальных мест для проживания только 9% (в основном в центре), крайне неудобных 11%.