Новости рынков

Котровский: цена на вторичное жилье близка к строящемуся

Дмитрий Котровский. Фото: Химки Гупп

23 августа 2017 года Дмитрий Котровский выступил на мероприятии ИД “Коммерсантъ” “Новое слово в градостроительстве Москвы”, где обратил внимание на то, что последние законодательные изменения приведут к высокой концентрации, монополизации строительного рынка, но не помогут ни улучшить качество вводимого жилья, ни снизить его стоимость.

Партнер “Химки Групп” в интервью “Э-Вести” поделился своим видением перспектив строительного рынка Москвы.

ЭВ: Дмитрий, как Вы видите перспективы строительного рынка в ближайшие лет пять?

Котровский Д.В результате поправок в 214-ФЗ на рынке останутся только крупные компании полного цикла, которые имеют собственные производственные мощности. Сегодня эти мощности не загружены полностью, а в результате монополизации отрасли получится их полностью задействовать. Те девелоперы, которые работали как интеграторы, вынуждены будут покинуть рынок.

Сейчас в Москве насчитывается 4 крупные компании полного цикла: «Пик», «Крост», «ФСК «Лидер» и «ЛСР». Последние несколько лет они запускают и поэтапно вводят в эксплуатацию огромные по площади жилые проекты. К слову, ГК «Пик» после объединения с компанией «Мортон» ещё не публиковала своих финансовых результатов, скорее всего, они будут положительными, ведь объёмы строительства, количество сделок и денежная масса существенно увеличились.

Когда заработает новый 214-ФЗ мелким и средним компаниям придется нелегко, для многих из них единственным выходом станет объединение с более крупными игроками.

ЭВ: Рынок вырастет, или речь пойдёт только об укрупнении игроков?

Котровский Д.Это зависит от того, какую задачу будут ставить правительство и Президент. Не исключаю, что в результате принятых поправок в регионах объемы жилищного строительства могут уменьшится.

Сегодня, как и прежде, самые высокие темпы жилищного строительства в Москве и ближнем Подмосковье. Так, в прошлом году Московская область дала 10 млн кв. м жилья. При этом на территории Московской области действуют ограничения по высотности жилых зданий. Соответственно рентабельность проектов разная. Например, если в области на земельном участке можно построить 12 этажей, в Москве на такой же площади можно возвести 24 этажа, конечно экономика будет лучше в последнем случае.

Чтобы поддерживать спрос со стороны региональных покупателей, в Московской области цены на жильё должны быть более доступными. На мой взгляд, потенциал для снижения есть. Ведь, например, в Калужской области цена квадратного метра жилья 46-48 тыс. руб., а в Краснодаре – 32 тыс. При таких ценах у строительных компаний получается зарабатывать. Значит и в Москве и Московской области есть куда снижаться.

Сегодня на рынке новостроек в Москве средняя продажная цена – 96 тыс. за квадратный метр. Могу предположить, что такая стоимость формируется за счет дорогих тарифов на подключение к сетям, получение документов ПЗЗ и ГЗК («правила землепользования и застройки» и «градостроительно-земельная комиссия» – прим. ред.).

ЭВ: Что касается рентабельности на строительном рынке, можно ли сказать, что она хорошая?

Котровский Д.: Согласно отчёту «РАСК» (рейтингового агентства строительного комплекса – прим. ред.), рентабельность на строительном рынке примерно сопоставима с другими отраслями. Другой вопрос, что мы платим больше НДС, и НДФЛ мы отчисляем сопоставимо с рынком. НДС мы платим больше, потому что у нас нет 9% акциза, но у нас и нет использования природных ресурсов. Если там идёт возврат НДС, то мы выплачиваем его полностью. Поэтому вклад в бюджет от застройщиков ощутимо больше, чем от других отраслей.

Если власти действительно обеспокоены вопросом обманутых дольщиков, то история с долевым участием кардинально должна измениться. Изначально проблема лежит не в плоскости 214 ФЗ. Если к 45 тыс. обманутых дольщиков, которые у нас есть сейчас, прибавить 6 тыс. пострадавших в результате последних событий с компанией «Настюша», взять 635 тыс. ДДУ (договоров с дольщиками – прим. ред.), заключенных в 2016 году, и посчитать, то мы с Вами получим всего 0.08% так называемых обманутых дольщиков от общего количества покупателей на первичном рынке жилья.

Те, кто не хочет рисковать, всегда могут выбрать объект недвижимости на вторичном рынке. Цена там уже давно сопоставима со стоимостью на строящиеся объекты. Принимать поправки в действующее законодательство ради этого не стоит.  

Мы все время говорим о том, что во всём виноваты застройщики.  А что, у нас нет покупателей, которые несвоевременно платят? По своему опыту могу сказать, что есть клиенты, которые не погашают задолженность по рассрочке. При этом застройщики лишены инструмента, который мог бы помочь им вернуть деньги в такой ситуации. У нас нет аффилированных коллекторских агентств.

Привлекая деньги от покупателей, застройщики направляют их на строительство, а в случае расторжения контракта возвращают деньги клиенту, удерживая при этом минимум. Но как застройщик может вернуть деньги, если он уже вложил их в стройку? Мы не держим на такой случай денежные средства в банке, у нас все свободные деньги задействованы в строительстве. Единственный выход – это в короткий срок найти нового покупателя на квартиру, от которой ранее отказались.

ЭВ: Можно ли ожидать в ближайшее время применения новейших технологий в строительстве?

Котровский Д.Новые технологии применяются, но ограниченно, локально. Прежде чем внедрить новшество, необходимо заняться разработками, которые, как правило, требуют дорогостоящего финансирования. Затем следует процесс производства и переноса новой технологии на конечный продукт. Хорошее не значит дешёвое. Вот мы в «Опоре России», которую я представляю, обеспокоены вопросом улучшения качества строительства. Я не имею в виду лучшее качество бетона, а именно продукта, интересные архитектурные решения, диджитал разработки, которые бы сказались на комфорте проживания и помогли экономить самое дорогое, что у нас есть – время.

Бытует мнение, что у мелких компаний качество строительства и проектов плохое, у крупных – хорошее. Не соглашусь с этим. Возьмем, например, «Су-155» – качество их проектов оставляло желать лучшего.

ЭВ: Возвращаясь к 214-ФЗ, что бы Вы предложили изменить? Что больше всего беспокоит застройщиков?

Котровский Д.: Вопросов много. Одно из требований нового закона – строгий контроль за целевым использованием средств участников долевого строительства. Теперь девелопер имеет право тратить деньги исключительно на стройку. А за счет каких средств застройщики будут рекламировать свой товар? Ограничения, которые предлагают законодатели, делают невозможным продвижение объектов недвижимости на рынке. А как мы знаем, реклама двигатель торговли. Для объектов, находящихся на удалении, в сложной локации, реклама просто необходима.

Второй вопрос – как будет застройщик, который отдает свои объекты на реализацию агентствам недвижимости, расплачиваться с ними. Это тоже нецелевое использования денежных средств. 

Поправки предполагают, что банки станут активными участниками процесса. Во-первых, есть требование резервировать 10% от себестоимости строительства на счету в банке до окончания реализации проекта. Окончанием реализации считается последний подписанный акт приема-передачи квартиры. Зачастую сроки подписания этого документа затягиваются на долгие годы, причем по независящим от застройщика причинам.   

Схема работы с эскроу-счетами так же вызывает много вопросов. Деньги дольщиков в полном объеме должны храниться на счете, в то время как себестоимость строительства объекта недвижимости может быть существенно меньше привлеченных средств. Непонятно, почему нельзя предоставить застройщику свободный доступ к сумме, которая превышает себестоимость строительства.

Если мы рассуждаем о совершенствовании законодательства, то нужно учитывать интересы всех участников процесса, в том числе интересы бизнеса, который просто задыхается от постоянных поборов и ограничений.