Новости рынков

А.Р. Кирсанов: поправки в ФЗ-214 создадут проблемы регионам

Кирсанов Андрей Романович, MR Group

23 августа 2017 года, на бизнес-бранче ИД «Коммерсантъ» под названием «Новое слово в градостроительстве Москвы», прошла дискуссия виднейших экспертов отрасли от бизнеса и государства, в ходе которой они поделились своим взглядом на реформирование отрасли.

В частности, большое внимание было уделено нововведениям государства в части защиты дольщиков – частных инвесторов в строящиеся жилищные объекты (поправки в федеральный закон от 30 декабря 2004 года, №214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»).

Один из участников обсуждения – представитель десятки крупнейших застройщиков страны MR Group зам. генерального директора Андрей Романович Кирсанов любезно согласился прокомментировать перспективы строительного рынка для читатетелей культурно-политического журнала «Э-Вести».

ЭВ: Андрей Романович, скажите, пожалуйста, что ждет строительный рынок в ближайшие 2-5 лет?

Кирсанов А.Р.: Я не пророк и этого сказать не могу, но рынок будет развиваться. Сегодня здесь обсуждали проблемы Москвы, поправки в закон 214 в новой редакции…

Московский бизнес, я думаю, их переживет, а на огромной территории России, где более низкие доходы, будут проблемы … Сегодня называли цифры 35’000, 42’000 рублей за квадратный метр. Когда люди в Краснодаре работают на минимуме прибыли, тогда каждый процентный пункт увеличения себестоимости приводит к её уменьшению, и, соответственно, к увеличению рисков выйти из плюса в минус. Я не думаю, что это актуально в Москве и Московской области, но в остальной России – да.

В Москве рынок перегрет, здесь затоваривание рынка достигло порядка 6.5-7 млн. Что значит затоваривание рынка – это не проданное на момент ввода объекта в эксплуатацию жилье. Поэтому ситуация сегодня непростая, и перед застройщиками и девелоперами стоит задача: чтобы выжить, надо производить востребованный на рынке продукт.

ЭВ: Пожалуйста, поясните, что значит «востребованный продукт». Подешевле?

Кирсанов А.Р.: Подешевле… Нет. Если ты хочешь, чтобы у тебя кто-то купил жильё, нужно производить конкурентоспособный продукт. Те, кто производит такой продукт, а наша компания старается это делать и делает, тот будет существовать в новых условиях. А те, кто производит продукт невостребованный, испытают тяжелые времена. Люди сегодня выбирают комфорт, локацию, инфраструктуру.

Увеличение концентрации на рынке тоже может привести к изменению ситуации. Цифры называли разные. Я, честно говоря, не слежу за этими цифрами. Говорили, что собираются снести от 5 до 15 млн. кв. метров, но прогноз-то какой? Если сносить 5-15 млн квадратных метров, то это значит, что будет построено 15-45 млн квадратных метров. То есть, на рынок произойдёт выброс достаточно большого объема жилья, не сразу, не одномоментно, но это повлияет на него.

ЭВ: Цены должны упасть?

Кирсанов А.Р.: Цены как минимум не должны расти. Будут ли они падать, я, конечно, не знаю, факторов много. Все зависит еще от экономики, от платежеспособного спроса.

Но то, что рынок будет переживать очередной период волатильности (финансовый показатель, показывающий изменения цен – прим. ред.), это прогнозировать можно. Перед застройщиками стоит задача производить востребованный на рынке продукт. Если твой продукт имеет конкурентное преимущество – его купят.

ЭВ: Что вы относите к конкурентному жилью? Относится ли сюда, скажем то, что дают по реновации?

Кирсанов А.Р.: По реновации пока ничего не дают. Когда начнется, тогда можно будет поговорить. Часть людей будут переселять, часть жилья будет на рынке.

Задача-то у города двоякая. С одной стороны, надо сделать комфортно и дешево. С другой стороны, надо произвести такое, что потом на рынке продать. Конечно, компромисс цена-качество будет обеспечен.

ЭВ: Руководитель Департамента градостроительной политики Москвы С. Лёвкин говорил, что сейчас на рынке востребовано построение жилья вкупе с социальными объектами…

Кирсанов А.Р.: Это всегда было так. Вы поставьте себя на место потенциального покупателя. У вас семья, дети, вам нужно в школу, вам нужно в детский сад. Естественно, вы будете выбирать, где это есть.

Но здесь есть один нюанс. Для застройщика обратная сторона состоит в том, относить ли затраты на социальные объекты на себестоимость, если застройщик передаст их в собственность города, либо записывать на счёт дольщиков. По закону возможно два варианта.

Дольщикам это не особенно нужно. Вам нужна доля в детском саду, если Вы квартиру покупаете? Скорее всего, нет. Даже анекдот такой родился. Приехала в Москву из Прибалтики пожилая супружеская пара. Пришли они к застройщику, и им говорят: «Вы знаете, мы вот строим детский сад, купите долю вместе с правом на место в нём». Жена говорит: «Нам э-то не на-то», а муж говорит: «Прико-тит-ся». Они купили квартиру с долей в детском саду, прожили долгую счастливую жизнь. Когда они начали разбирать бумаги, нашли свидетельство регистрации с местом в детском саду. Она на него посмотрела с укором. А он ей: «Не прико-ти-лось».

Это анекдот, а закон говорит, что социальную инфраструктуру надо либо передать дольщику, либо городу, иначе – строить её за счет прибыли.

ЭВ: К чему всё-таки надеется Ваша компания, к росту ли рынка???

Кирсанов А.Р.: Мы с оптимизмом смотрим в будущее, надеемся, что рынок будет развиваться.